Alle Handelshäuser haben während der Corona-Pandemie an ihren Vertriebskonzepten gearbeitet und neue Konzepte umgesetzt, wie z.B. das „Unverpackt-Konzept“ von KAUFLAND, der vollautomatisierte 24/7-Standort der EDEKA-Gruppe oder das grüne REWE-Center mit dem Roof-Farming. Die Standorte werden digitaler, attraktiver und immer kundenfreundlicher. Insbesondere werden sie aber für die Grundversorgung immer benötigt, und dies gilt nicht nur für die Lebensmittler, sondern auch für Drogisten, Apotheken, Optiker, Friseurläden, Bäckereien und Metzgereien. Die dieses Sortiment ergänzenden Textildiscounter und Schuhanbieter sowie Lotto-Totooder auch Feinkost-Läden bzw. Penny-Shop profitieren von der unmittelbaren Nachbarschaft zum Lebensmittler und behaupten sich daher gut, weil sie von den Mitnahme- Effekten der Kunden profitieren.
Während die Vollsortiment-Anbieter während der Corona-Krise deutlich höhere Umsatzzuwächse zu verzeichnen hatten, deutet sich nun in der Energie- und Wirtschaftskrise an, dass die Discount-Anbieter deutlichere Zuwächse mit zuletzt rund 9% im Vergleich zu den Vorjahren verzeichnen können. Dem gegenüber treten die Vollsortiment-Anbieter derzeit auf der Stelle, jedoch sind ihre Umsätze während der Pandemie um durchschnittlich 15% gestiegen. Dies liegt u.a. darin begründet, dass während der Pandemie der Vollsortiment-Anbieter dem Kunden ein größeres Angebot bieten konnte als der Discounter und der Kunde mehr Geld für den Lebensmitteleinkauf ausgab, mangels gastronomischen Angebots und anderer Einkaufsmöglichkeiten. Nun ändert sich die Gesamtsituation und die Zuwächse wandern stärker zu den Discountern, weil mit Blick auf die stark steigenden Lebenshaltungskosten insbesondere für Wohnen und Energie dazu führen, dass die Kunden preissensitiver handeln. Dennoch werden in der Langzeitbetrachtung stets beide Formate benötigt.
Aus diesen Gründen sind Investments in Nahversorgungsimmobilien für Anleger nach wie vor hochinteressant, da die Mieten sich weiterhin stabil entwickeln werden. Güter des täglichen Bedarfs werden unabhängig von konjunkturellen Verläufen benötigt und damit Susanne Klaußner Nachhaltige Investments in Nahversorgungsfonds auch die Nahversorgungsstandorte. Einzelhandel und Immobilienwirtschaft haben gemeinsam aus der Diskussion der letzten Jahre heraus aber auch die Notwendigkeit erkannt, diese Immobilien nachhaltiger weiterzuentwickeln und Energie-Einsparpotentiale zu heben. Dabei muss, allein schon wegen der Preissteigerungen bei Brennstoffen, Baustoffen und technischen Komponenten, der Schwerpunkt auf Bestandsoptimierungen gelegt werden. Damit beginnt die wohl größte Herausforderung für die nächsten Jahre, denn steigende Materialkosten und steigende Kosten bei der Kapitalbeschaffung werden die erforderlichen Maßnahmen verteuern. Natürlich ist davon auszugehen, dass der Miet-Cash-Flow aufgrund der vertraglichen Indexierungsregelungen steigen wird. Aufgabe der Asset Manager in den kommenden Jahren wird es sein, auf Basis dieser sich verändernden Parameter gemeinsam mit dem Einzelhandel in Fachartikel 30 2023 diesem Segment die Immobilien energetisch nach und nach weiterzuentwickeln und dadurch dazu beizutragen, dass Energie- und Ressourcenverbräuche deutlich reduziert werden. Im Umkehrschluss muss sich dies positiv auf die Gesamtmietentwicklung auswirken und folglich zu einer Reduktion der Gesamtverbrauchskostenbelastung führen bzw. die verbrauchsabhängigen Betriebskosten reduzieren. Hierfür muss objektkonkret eine schlüssige ESG-Strategie für die Haltephase der Fonds-Objekte erarbeitet und umgesetzt werden. Anleger und Asset Manager müssen sich jedoch darüber im Klaren sein, dass dies eine Aufgabenstellung darstellt, die von allen Partnern einen langen Atem und konsequentes Handeln über die nächsten 10 bis 15 Jahre erfordert. Rund 50.000 Handelsstandorte können nicht in kürzester Zeit zu mehr Nachhaltigkeit hin entwickelt werden. Vor diesem Hintergrund muss es Aufgabe aller handelnden Beteiligten sein, wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen konsequent umzusetzen. Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen, vor denen wir stehen und insbesondere vor dem Hintergrund der Energiekrise wird dies sicher keine leichte Aufgabe werden.
Der große Vorteil dieser Assetklasse liegt nach wie vor im gut planbaren Cash-Flow als Basis für eine stabile Wertentwicklung. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist die Nahversorgungsimmobilie weiterhin eine sichere Kapitalanlage und wird einen stabilen Beitrag in der Asset-Allokation der Anleger leisten.
Susanne Klaußner MRICS
