Wir befinden uns in einer mehr als schnelllebigen Welt. Ohne die Entwicklungen der letzten Jahre einzeln aufzuzählen: Stärker denn je durften wir das „Unvorhersehbare“ spüren. Und wir nehmen viele Learnings für uns mit. Vom richtigen Händewaschen über die Relevanz des sozialen Zusammenhalts in Krisenzeiten.
„Das bewusste Hinterfragen ist das neue Wissen“ – eine weitere Erkenntnis. Inzwischen besteht doch die eigentliche Herausforderung darin, die Vielzahl an Informationen sinnvoll zu filtern, richtig zu erfassen und auf rationaler und in Teilen auch auf intuitiver Grundlage Entscheidungen zu treffen.
Das Thema ESG zu hinterfragen, auf diese Idee kommt fast keiner mehr, denn die Zahlen und Fakten liegen bereits auf dem Tisch. Kurz zusammengefasst: Es besteht Handlungsbedarf. Die Ziele sind klar, insbesondere im Bereich der Ökologie. Was allerdings hinterfragt werden darf und sollte, ist der eigene Fahrplan, dessen Intensität und Ausdauer.
Sprint oder Marathon?
Wer eine Herausforderung annimmt, hat ein konkretes Ziel vor Augen. Das Erreichen dieses Ziels basiert auf Selbstvertrauen, Ehrgeiz und Disziplin. Das kennt man vom Sport. Und nicht nur dort ist es so, dass diese drei Faktoren allein nicht ausreichen, um erfolgreich zu sein. Was oder wo das Ziel ist, ist genauso wichtig zu wissen, wie auf welche Art und Weise man es erreichen möchte. Etwas provokant formuliert: Man sollte schon wissen, ob man sich auf einen Sprint oder auf einen Marathon vorbereitet.
In der Sportwelt klingt das natürlich irrsinnig. Wenn wir die Metapher allerdings zurück auf unser eigentliches Thema projizieren, sprechen wir von keiner Selbstverständlichkeit mehr. Ist Nachhaltigkeit ein Modewort? Aktionismus mit großer Tragweite? Die Frage können wir uns inzwischen selbst beantworten: Auch wenn wir uns (noch) nicht als „Helden“ bezeichnen können: ESG ist gekommen, um zu bleiben. Mit dieser Feststellung und mit Blick auf den Anteil an Treibhausgasemissionen, für welchen allein der Immobiliensektor verantwortlich ist, dürften wir einiges zu tun haben.
Über Aktionismus und Sensibilisierung
Fakt ist, dass die drei Buchstaben und das, wofür sie in dieser Anordnung stehen, nicht neu erfunden wurden. Tatsächlich sind wir doch alle bereits seit vielen Jahren aktiv: Langjährige soziale Engagements, ausführliche Codes of Conduct und betriebliche Hausordnungen, beispielsweise für die Mülltrennung. Das alles sind Maßnahmen, die auch im ESG-Paket ihren Platz finden. Die aktuelle Aufmerksamkeit gibt diesen Aktionen letztendlich „nur“ einen Rahmen. Das Positive ist allerdings, dass durch die weltweite Fokussierung nun auch die stringente Weiterentwicklung an Aufmerksamkeit gewinnt. Somit könnte man (zumindest) von einem positiven, sinnstiftenden Aktionismus sprechen. Aktionismus ist das falsche Wort? Weil sich die Politik inzwischen damit beschäftigt hat und es die Taxonomie-Verordnung gibt? Durchaus. Aber ist das Ganze ohne konkrete Richtwerte, die in den einzelnen Sparten zu erreichen sind, nicht eher eine Sensibilisierung mit Nachdruck? Wie auch immer man es bezeichnen möchte, es hat funktioniert. Die Immobilienbranche und sämtliche Beratungsunternehmen, Tech-Dienstleister & Co. sind auf den „ESG-Zug“ aufgesprungen. Sie schaffen weitreichendes Bewusstsein und neue Möglichkeiten. Und lassen wir uns doch einmal ehrlich sein: Wer hätte vor zehn Jahren solche Summen in Tools zur Messung des CO2-Ausstoßes von Bestandsimmobilien investiert? Genau.
Keine Ökologie ohne Ökonomie
Also Hand aufs Herz: Wie nachhaltig ist die Nachhaltigkeit wirklich? Wir laufen Gefahr, dass das Thema ESG zum Selbstzweck wird. Insbesondere die Aktivitäten für den Part Ökologie binden im Immobiliensektor Unmengen an Ressourcen – nicht zuletzt finanzielle. Deshalb ist es unerlässlich, nicht nur Maßnahmen zu identifizieren und einzuleiten, sondern auch stetig deren Sinnhaftigkeit anhand der erzielten Effekte zu prüfen. Ziehen wir ein Beispiel heran: Allein die Maßnahme, eine Heizungsanlage in einem Mehrfamilienhaus zu erneuern, kann enorme positive Auswirkungen haben. Einfach zusammengefasst: Man senkt die Heizkosten und schont die Umwelt. Doch verfügt die Immobilie über eine mangelhafte Fassadendämmung, hilft selbst die beste Heizanlage nicht. Sind beide Maßnahmen erforderlich? Oder reicht es vielleicht sogar im ersten Schritt aus, die Dämmung zu optimieren? Das alles sind Entscheidungen, die im Einzelfall bewertet werden müssen.
Das Fazit ist also: Wir dürfen unseren Geschäftszweck nicht vergessen. Denn wenn wir nicht wirtschaftlich sinnvoll handeln, können wir uns Maßnahmen zur Verbesserung unseres CO2-Fußabdrucks nicht mehr leisten. Es erfordert also eine sich stetig nivellierende Balance zwischen Ökonomie und Ökologie. Und diese Erkenntnis greift auf allen Ebenen: Anleger erwarten und schätzen das Engagement in Sachen Nachhaltigkeit. Nichtsdestotrotz werden Investitionen nicht zum Nulltarif getätigt. Mieter haben in erster Linie die Warmmiete im Blick. Eine geschickte Optimierung der Energieeffizienz reduziert die Wohnnebenkosten und das macht sich in der Abrechnung positiv bemerkbar. Und Mitarbeiter sind nicht zuletzt deshalb Teil des Teams, weil sie sich mit den Werten der Company identifizieren, die in großen Teilen mit dem allgemeinen ESG-Leitbild einhergehen. Wir halten also fest: Der Trainingsaufwand, den wir für unseren Marathon auf uns nehmen, muss in einem angemessenen Verhältnis zum Ergebnis stehen.
Ein Blick auf den Trainingsplan
Es fängt grundsätzlich mit der Sensibilisierung der Menschen an, allem voran hinsichtlich des eigenen Konsum- und Nutzungsverhaltens. Wie tun wir das? Wir sensibilisieren mit Transparenz. Führe ich einem Anleger den Wertzuwachs des Investments auf, der durch die Umrüstung der Heizanlage entsteht und der ROI in weniger als 5 Jahren kalkuliert ist, schaffen wir einen Anreiz zum gemeinschaftlichen Handeln. Zeige ich einem Mieter auf, welche Kosten er sich jährlich mittels optimaler Lüftung und der Reduktion des Stromverbrauchs sparen kann, generieren wir auch auf dieser Ebene eine zusätzliche Motivation. Der Schlüssel ist an dieser Stelle also, in den direkten Austausch mit Eigentümern (Investoren) und Mietern zu gehen. Das schafft ein gemeinsames Verständnis und führt zu spürbaren Effekten. ESG-Strategien dürfen nicht als Imagemaßnahme wahrgenommen, sondern sollten als echter Mehrwert identifiziert werden. Ein Mehrwert für unsere Umwelt, unsere Gesellschaft, unser Miteinander und damit letztendlich auch für alle Beteiligten selbst. Und eine Sache ist ganz klar: Als Investmentmanager allein können wir die Herausforderung nicht bewältigen. Aus Beteiligten müssen Partner werden. Der erste Schritt ist also, Anreize zur Bereitschaft für Dialoge zu schaffen. Denn auf der Kommunikationsebene, die ganz nebenbei bemerkt noch sämtliche finanziellen Ressourcen schont, lüften wir das Geheimnis der Erwartungen und können diese anschließend in ein planvolles Handeln übersetzen. Ist dieser Groschen gefallen, kann der gemeinsame Trainingsplan ausgestaltet werden. Hier gilt es Strukturen zu schaffen, Maßnahmen zu ordnen, klare Botschaften zu kommunizieren und das Handling umzusetzen.
Der Marathon als Königsdisziplin
Nichts ist mehr wert als eine gute Vorbereitung. Die ESG-Strategie eines Investmentmanagers dürfte dabei keine Ausnahme darstellen. Wir haben bereits festgestellt, dass die erfolgreiche Umsetzung ein funktionierendes Zusammenspiel mit Eigentümern und Mietern bedarf. Doch gibt es weitere Beteiligte?
Die Deutsche Investment Gruppe beantwortet die Frage mit einem klaren „Ja“. Als 360° Immobilienmanager gibt es zahlreiche Kompetenzbereiche, die im Langzeitprojekt „Nachhaltigkeit“ eingebunden werden müssen, um ökonomisch sinnvoll und langfristig nachhaltig agieren zu können. Die Maßnahmenumsetzung finden auf zwei Ebenen statt, der Unternehmens- und Produktebene. Die konkrete Ausarbeitung ist unterschiedlich, ihre Wirkung entfaltet sich jedoch im Zusammenspiel am stärksten.
Ein integraler Bestandteil unserer ESG-Strategie ist die so genannte „Manage-to-Green-Richtlinie“, die entlang der gesamten Wertschöpfungskette einen „End-to-End“-Prozess skizziert und klar definierte, ökologische sowie soziale Ziele verfolgt.
Dieser Baustein allein erfordert das Zusammenspiel einer Vielzahl verschiedener Kompetenzbereiche:
Von Beginn an.
Anlegerbetreuung
Im kontinuierlichen Austausch nehmen unsere Anlegerbetreuer die Erwartungshaltungen hinsichtlich der ESG-Gewichtung auf und geben diese an entsprechende Stellen im Unternehmen weiter. So unterstützen sie in der Produktentwicklung, um ein zielgerichtetes Produktportfolio zu schaffen, das fortlaufend den Anforderungen der Anleger entspricht.
In der Ankaufsphase.
Transaktionsmanagement
Die ESG-Konformität eines Objekts wird bereits in der ersten Instanz des Ankaufprozesses geprüft. Ein eigens entwickelter Quick-Check dient als Instrument zur Qualifizierung der anzukaufenden Objekte. Weist das Objekt Potenzial auf, einen positiven Beitrag innerhalb eines Artikel-8-Fonds oder Artikel-9-Fonds zu leisten, wird diese Erkenntnis im Rahmen des Internen Investmentausschusses wohlwollend berücksichtigt. Eine ausführlichere Prüfung auf ESG-Kriterien findet im späteren Verlauf des Ankaufsprozesses im Rahmen des unternehmensinternen ESG-Scorings statt. Es basiert auf einem Punktesystem und dient der Erfassung und Dokumentation des Status und der Entwicklung des Anlagevermögens auf Objektebene entlang der Nachhaltigkeitsstrategie des jeweiligen Fonds. Damit stellt das Scoringmodell (neben dem Prüfprotokoll, das speziell für Artikel-9-Fonds entwickelt wurde und als Vorlage für das jährliche Reporting dient) ein wesentliches Instrument zur Steuerung und Überwachung dar und findet deshalb fortführend auch in der Bestandsphase Anwendung. Ergänzt wird diese Auswertung mit einer technischen Due Diligence, die ebenfalls ESG-Kriterien berücksichtigt. Die Einwertung der Immobilie erfolgt zusätzlich in einem ESG-Managementsystem, das den CO2-Fußabdruck berechnet und der späteren Maßnahmenplanung – mit einer Simulation der daraus erzielbaren Energieeffizienz-Kennzahlen dient.
In der Bestandsphase.
Asset-, Property- und Facility Management
Die laufende Bewirtschaftung kann durchaus als das Herzstück des Manage-to-Green-Ansatzes bezeichnet werden. Hier wird „Kopf“ und „Hand“ verbunden. Asset-, Property- und Facility Management agieren eng verzahnt, um die Objekte langfristig ESG-konform aufzustellen.
Kurz drei Handlungsfelder skizziert: Mithilfe des im Ankauf bereits genutzten Tools werden Aufkommen- und Verbrauchsbestimmungen vorgenommen, die als Grundlage für die Identifizierung geeigneter Maßnahmen dienen, um im Anschluss die konkrete Aktions-, Strategie- und Investitionsplanung vorzunehmen.
Dienstleistungen im Rahmen des infrastrukturellen Gebäudemanagements stellen die tägliche Bestandspflege und damit den grundlegenden Werterhalt der Objekte sicher.
Und auch das aktive Controlling und Reporting spielt eine ausschlaggebende Rolle während der Bestandsphase. Nur so kann man die Strategie permanent den Entwicklungen anpassen, kurz-/mittel-/langfristige Optimierungsmöglichkeiten erkennen und vornehmen, damit die in puncto Nachhaltigkeit gesetzten Ziele realistisch erreichbar sind.
Über den Tellerrand hinaus.
Projektentwicklung
„Potenziale erkennen und ausschöpfen“ ist wohl die treffendste Kurzbeschreibung für den Bereich der Projektentwicklung. Anstelle von Neubau haben Entwicklungen im Bestand, insbesondere Nachverdichtungen, einen wichtigen Stellenwert in Sachen Nachhaltigkeit. Dass reine Neubauprojektenwicklungen nicht unbedingt die klimaschonendste Lösung sind, dürfte ja inzwischen bekannt sein. So legt man den Fokus auf die Verlängerung der Lebenszeit einer Immobilie – idealerweise unter Berücksichtigung nachhaltiger Konzepte. Stichworte in diesem Zusammenhang: Holzmodulbauweise, Urban Mining, Kreislaufwirtschaft.
Dauerhaft übergreifend.
Stabsstellen
Last but not least ist die fachbereichsübergreifende Ebene zu beleuchten. Alle Zentralbereiche, wie Recht, IT, Finanzen, Human Resources, Unternehmensentwicklung und Marketing, geben den Fachbereichen das erforderliche Rückgrat zum täglichen Arbeiten. Unfein kurz gefasst gilt in Sachen ESG wie in fast keiner anderen Thematik: Kleinvieh macht auch Mist. Beginnend mit der Digitalisierung zur Einsparung von Papier, über das soziale Engagement in Form von Spenden hin zur nachhaltigen Unternehmensführung.
Alles in allem: Was nehmen wir mit?
ESG sind drei wichtige Buchstaben, die uns auf unbestimmte Zeit begleiten werden. Demnach kann man die aktuelle Phase absolut als Vorbereitung für einen Marathon sehen. Und wenn wir dran bleiben, fällt uns das Training Stück für Stück leichter. Nachhaltige Maßnahmen werden in Fleisch und Blut übergehen und die anfängliche Überlegung, ob wir lediglich vor einem Modetrend stehen, geht über in eine unsichtbare Selbstverständlichkeit. Und wie es so oft ist: ohne Fleiß kein Preis – ein CO2-neutraler Fußabdruck ist kostspielig, aber ohne Anstrengung keine Verbesserung des Weltklimas. Und auch, wenn die permanente Abwägung hinsichtlich der ökonomischen Sinnhaftigkeit eine echte Herausforderung ist, besteht die größte Schwierigkeit darin, den Spagat zwischen allen Beteiligten zu schaffen. Denn erfolgreich sind wir als Investmentmanager doch nur dann, wenn unsere Anleger weiterhin von soliden Kapitalanlagen mit ausgewogenem Rendite-/Risikopotenzial profitieren, unsere Mieter sich wohl fühlen und gern in unseren Immobilien leben und arbeiten sowie unsere Teammitglieder in einem sicheren Arbeitsumfeld mit guter Atmosphäre agieren können. All dies schafft für uns die Grundlage dafür, uns auf verschiedenen Ebenen den „Luxus“ leisten zu können, unsere Nachhaltigkeitsstrategie mit ausreichend personellen und finanziellen Ressourcen im Detail zu optimieren.
Nanette Hoppe
