Die Digitalisierung begann in den 1930er Jahren und jetzt, beinahe 100 Jahre später, hat man eine wichtige Schlüsseltechnologie „alltagstauglich“ gemacht: Künstliche Intelligenz. Eine Art maschinelles Lernen, das in den letzten Monaten die Grenzen des Vorstellbaren überschritten hat und dennoch werden nahezu im Wochentakt weitere bahnbrechende Entwicklungen veröffentlicht. Gleichzeitig sind wir jedoch nicht in der Lage, unsere Bestandsgebäude zu digitalisieren – dabei ist der Gebäudesektor ein entscheidender Emissionstreiber. In Deutschland gibt es rund 21 Millionen Gebäude, weit über 90 % sind analog. Und das im digitalen Zeitalter. Woran liegt das?
Die Digitalisierung von Gebäuden bringt zahlreiche Vorteile mit sich. Blickt man auf den Energieverbrauch, spricht man in der Regel von drei wesentlichen Feldern: Raumwärme, Warmwasser und Beleuchtung. Ersteres verursacht rund 70 % des Primärenergieverbrauchs. Regelt man beispielsweise zentral einen Steigstrang der Heizung auf Leitungsebene, kann die Wärme gezielt dorthin geleitet werden, wo sie benötigt wird, und an anderer Stelle minimiert werden. Dadurch sorgt man für maximale Energieeffizienz. Doch nicht nur das Potenzial der Energieeinsparung spricht für die Gebäudedigitalisierung. Sie bringt auch enorme Vorteile in der Bewirtschaftung und wertsteigernden Entwicklung mit sich. Digitalisierte Gebäudedaten ermöglichen bessere Sanierungsfahrpläne, lassen Kleinreparaturen effizienter abwickeln und erleichtern die Bewertung durch vollumfängliche Transparenz.
Was hindert uns also an einer Digitalisierung der deutschen Bestandsgebäude? Es ist jedenfalls nicht das fehlende Know-how. PropTechs haben sich in der letzten Dekade massiv mit den Möglichkeiten der Gebäudedigitalisierung auseinandergesetzt und durchaus praktikable Lösungen auf den Markt gebracht. Die Immobilienwirtschaft nimmt jedoch nur einen Bruchteil der Angebote in Anspruch. Zum einen aus monetären Gründen. Die Kosten rechnen sich erst nach mehreren Jahren (je Gebäude und Art der Digitalisierung sehr unterschiedlich). Für die meisten Eigentümer kommen Investitionen, deren Wirtschaftlichkeit größtenteils über die klassische 10-Jahresplanung hinausgeht, oft nicht in Frage. Zum anderen ist der mit einer Digitalisierung verbundene Aufwand, allein für die Datensammlung, oft nicht realisierbar. Für einen Teil des Gebäudebestands in Deutschland existieren keine Pläne und vorhandene müssten um einige Kennzahlen erweitert werden. Neue Aufmaße sind erforderlich – dafür fehlt es an Manpower. Und nicht ungeachtet darf man die Rahmenbedingungen lassen. Eine automatisierte Datensammlung einzelner Einheiten ist derzeit aufgrund der Datenschutzgrundverordnung nicht realisierbar. Man ist auf die Zuarbeit der Eigentümer und Nutzer angewiesen. Demnach dürfte das Vorhaben bei Gewerbeimmobilien leichter fallen, da die Nutzer selbst Nachhaltigkeitsziele verfolgen und dadurch eine andere Motivation haben, bei der Datensammlung mitzuwirken. Gewerbeimmobilien werden also in Sachen Gebäudedigitalisierung Vorreiter sein. Im Bereich Wohnimmobilien sollte man sich die Frage stellen, ob auch eine Teildigitalisierung helfen würde.
Das Fazit lautet: Gebäudedigitalisierung funktioniert selbst mit monetären Mitteln nicht ohne menschliche Vorarbeit. Denn auch praktikable Lösungen scheitern an praktischer Umsetzung. Die Vision, Bestandsgebäude flächendeckend zu digitalisieren, ist keine Illusion, wenn alle Beteiligten in der Wohnungswirtschaft an einem gemeinsamen Ziel arbeiten und entsprechende Kapazitäten zur Verfügung stellen.
