Unter den drei klassischen Kern-Assetklassen, die in nahezu allen größeren Portfolios institutioneller Immobilieninvestoren vertreten sind, haben sich vor allem Wohnimmobilien in der Pandemie als bemerkenswert resilient erwiesen. Es kam weder zu nennenswerten Mietausfällen noch zu Wertverlusten. Ganz im Gegenteil: Vielerorts haben die Preise von Wohnimmobilien ein Niveau erreicht, das zumindest weitere Steigerungen wie in den zurückliegenden Jahren unwahrscheinlicher macht. Umso wichtiger ist es, sich auf Standorte und Regionen zu konzentrieren, die künftig eine positive Bevölkerungsentwicklung erwarten lassen, beispielsweise weil es sich um Wirtschaftsstandorte mit nationaler oder internationaler Bedeutung, Universitäts- und Hochschulstädte oder bedeutende Wirtschafts- und Verwaltungszentren wie beispielsweise Landeshauptstädte handelt.
An den Büromärkten war die pandemiebedingte Verunsicherung besonders groß, stellten sich doch viele Bürovermieter und Investoren die Frage, ob und inwieweit die zahlreichen von zu Hause aus arbeitenden Bürobeschäftigten nach dem Abklingen der Pandemie wieder an ihre Büroarbeitsplätze zurückkehren würden. Hierzu können wir heute festhalten, dass es im Zuge der Pandemie zwar in vielen Unternehmen zu einer deutlichen Flexibilisierung der Büroarbeit und zu einem dafür erforderlichen Digitalisierungsschub gekommen ist, dass jedoch nur in Ausnahmefällen ernsthaft über einen signifikanten Abbau von Büroflächen zugunsten der Arbeit im Homeoffice nachgedacht wird. Zumindest an den Büromärkten der großen Metropolen sowie in ausgewählten Wachstumsregionen kommt noch hinzu, dass es vor der Pandemie häufig zu einer Verknappung von Büroflächenangeboten und einer zunehmenden Konkurrenz zwischen Büro- und Wohnnutzungen kam.
Insofern bietet auch die Assetklasse Büro sowohl für Eigenkapitalinvestoren als auch für Finanzierer weiterhin attraktive Chancen, sofern der Standort stimmt. Differenzierter entwickelt sich im Vergleich dazu das Segment der Einzelhandelsimmobilien. Hier wirkte und wirkt die Pandemie vor allem als Verstärker von Trends, die sich bereits im Vorfeld abzeichneten und eine Auswahl notwendig machen, die sich nicht nur am Standort, sondern vor allem auch an der Betriebsform beziehungsweise am Einzelhandelsformat orientiert. Während viele innerstädtische Einzelhandelsbetriebe im Non-Food-Bereich weiterhin mit Umsatzrückgängen zu kämpfen haben, konnten die klassischen Nahversorger und Fachmärkte beziehungsweise Fachmarktzentren mit einem deutlichen Schwerpunkt im Lebensmitteleinzelhandel ihre Umsätze während der Pandemie zum Teil sogar noch deutlich steigern. Diese Objekte überzeugen auch weiterhin mit einem attraktiven Chancen-Risiken-Profil, zumal sich der Onlinehandel mit Lebensmitteln gerade unter Pandemiebedingungen nicht als flächendeckende Alternative etablieren konnte und – je nach Lage – schnell an ökonomische beziehungsweise kapazitätsmäßige Grenzen stieß.
Angesichts des starken Käuferwettbewerbs mögen einige Investoren motiviert sein, von den skizzierten aussichtsreichen Segmenten auf andere auszuweichen und damit höhere Risiken in Kauf zu nehmen. Eine lohnendere Alternative besteht häufig allerdings darin, weiter auf die bewährten Segmente zu setzen und dort verstärkt Wertschöpfungspotenzialen zu erschließen, beispielsweise durch Refurbishments, Neupositionierung oder Nachverdichtung.
Autor:
Enver Büyükarslan
Direktor Transaktionsmanagement, Vertrieb und Geschäftsentwicklung
