Somit stehen alle vor der Frage, welche Kriterien klar messbar sind und einen echten Impact auf die Nachhaltigkeit der Immobilie und des Standortes haben. Einheitliche Kriterien werden weder von der BaFin noch von der Taxonomie-Verordnung klar vorgegeben und so ist es nun Asset-Managern und Fondsgesellschaften vorbehalten, aussagekräftige Scoring-Modelle zu erarbeiten, um jedes Anlageobjekt einer Bewertung zu unterziehen, und nachhaltige Objektstrategien zu entwickeln. Verbrauchsdaten stehen dabei besonders im Fokus. Und genau hier ist die Zusammenarbeit von Asset-Managern und Einzelhändlern gefordert; denn gerade bei kleineren Nahversorgungsimmobilien, insbesondere Stand-Alone-Objekten, werden die Verbrauchskosten direkt vom Mieter gezahlt und bis dato gab es keine Veranlassung, diese Kosten und Verbräuche gegenüber dem Vermieter offen zu legen. Für die Zukunft wird ein aussagekräftiges Scoring im energetischen Bereich genau auf diesen Verbrauchsdaten aufbauen. Das wird nur in enger Zusammenarbeit zwischen Vermieter und Mieter möglich sein. Die Händler haben dies erkannt und nun gilt es, effiziente Datentransfers für tausende Investmentobjekte zu erarbeiten, um die enormen Datenmengen dann in einem Scoring zu verarbeiten.
Damit verbunden ist auch die große Chance, endlich einen dezidierten Überblick über die Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit dieser Objekte zu erhalten und Maßnahmen zur Energieeinsparung und einem nachhaltigeren Betrieb der Immobilie zielgerichteter umsetzen zu können. Die Kunst besteht in der Balance zwischen einem aussagekräftigen, aber auch handhabbaren Scoring-Modell, das mit einem adäquaten Zeitaufwand klare Ergebnisse liefert, aus denen sich dann auch eine klare Nachhaltigkeitsstrategie ableiten lässt. Hier sind nun der Pragmatismus und die Kreativität der Asset-Manager gefragt. Die Entwicklung des ECORE-Modells durch die deutsche Immobilienwirtschaft wäre eigentlich der richtige Weg zu einem einheitlichen Standard, der dann unterschiedliche Fonds-Produkte anhand einheitlicher ESG-Kriterien vergleichbar macht. Seitens der BaFin werden jedoch individualisierte Lösungen erwartet, die ihren Fokus klar auf die ökologischen und sozialen Kriterien legen. Das reduziert zunächst jedoch die Chance für die Anleger zwischen verschiedenen Produkten innerhalb der jeweiligen Immobilien-Assetklasse anhand einheitlicher Kriterien vergleichen zu können. Somit bestünde die Möglichkeit der Schaffung eines einheitlichen, gängigen Branchenstandards. Möglicherweise kann dieses Ziel aber in einem zweiten Schritt erreicht werden. In jedem Fall bedarf es mittelfristig digitaler Lösungen wie Smart-Metering, um die Verbrauchsdaten in Nahversorgungs- und Fachmarktzentren zeitnah über Fernablesung zu ermitteln und auszuwerten sowie innerhalb des Portfolios vergleichbar zu machen für transparente Scoring-Ergebnisse. Einheitliche Berechnungsstandards sind zu entwickeln. Einzelhandel und Immobilienwirtschaft sind aufgefordert, an gemeinsamen Lösungen zu arbeiten, im Sinne größtmöglicher Effizienz, Transparenz und Vergleichbarkeit. Soziale Kriterien spielten in dieser Immobilien-Assetklasse immer eine wesentliche Rolle, weil die Kundenzufriedenheit im Einzelhandel an vorderster Stelle steht und Kriterien, wie Barrierefreiheit und Aufenthaltsqualität wesentliche Kriterien für die Standort-Performance darstellen. Auch wenn die ESG-Kriterien in jeder Assetklasse zukünftig wesentlicher Bestandteil von Investmententscheidungen sein werden, bleibt am Ende in dieser speziellen Assetklasse der gut laufende Handelsstandort das entscheidende Kriterium für nachhaltig gute Investmententscheidungen.
Autorin:
Susanne Klaußner MRICS
Geschäftsführende Gesellschafterin
DIR Deutsche Investment Retail GmbH